本文界定的城市更新融资是指城市更新项目实施主体确认前,城市更新主体获取来自信托、基金子公司及有限合伙的资金,资金主要用于清偿债务、拆补费用、补缴地价及后续城市更新开发建设的融资。城市更新项目不同于一般的房地产项目,两者区别如下:
城市更新项目鉴于无法满足银行的信贷条件(法律法规及监管政策限制),只能借助于信托等各通道进行融资。
一、城市更新信托融资
根据城市更新的进程,城市更新主体分为权利主体、申报主体及实施主体。权利主体即城市更新前的原始权利人或原业主;申报主体主体即权利主体(融资主体不包括委托申报主体以及市政府或相关区政府申报);实施主体即单一权利主体(包括权利主体或通过入股成立或加入公司、签订拆迁补偿协议、收购等形成的单一权利主体)。
城市更新融资主体需有融资需求,融资需求主要是用于清偿债务、拆补费用、补缴地价及后续城市更新开发建设。从这个意义上而言,城市更新融资主体为未来将成为实施主体的企业。此时的融资主体,可能取得房地产开发资质,也可能是新设项目公司,尚未取得房地产开发资质。
此处需注意,城市更新项目通过信托方式融资,则根据银监会监管要求,信托公司向房地产项目进行债性融资则目标项目需满足中国银监会规定的信托公司“432条件”:即向房地产项目进行债性融资时“开发商或其控股股东具备二级资质”、“项目资本金不低于30%”(保障性住房 和普通商品住房项目维持20%不变,其他项目由30%调整为25%)及“四证齐全”的条件。若融资主体或其控股股东不具备房地产开发二级资质以上,则融资主体通过信托方式融资可能存在一定的障碍,但并不是绝对的障碍。主要基于以下两点:1. 城市更新信托融资的投资主体为信托公司,信托公司受银监会和各地银监局监管,各地银监局是否将城市更新项目纳入房地产项目有较大的自助决定权,若当地银监局认定城市更新项目属于其他类项目,则信托公司无论采用债权投资、股权投资及股权+债权投资都不构成实质性障碍;2. 银监会的上述限定是基于信托债性投资(即纯粹的信托贷款或信托股东借款),若城市更新项目为纯股权投资,则不受上述规定的限制。
但是若当地银监局将城市更新项目界定为房地产项目,则在城市更新信托融资中,需注意:1. 在交易结构中需落实还款来源,通常的信托融资交易结构是通过后续城市更新项目的销售回款作为第一还款来源,然而,实务中,在实施主体取得四证后,即可获取更为低廉的融资渠道,通常是资金置换的方式偿还城市更新项目信托融资资金;2. 若以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的,其优先级与劣后级受益权配比比例不得高于3:1;3.不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金价款的贷款。
为方便读者理解,以下为银行贷款与信托贷款、股性信托的区别:
融资需求 |
土地储备贷款 |
流动性贷款 |
最低项目资本金 |
土地出让金 |
项目开发建设 |
银行贷款 |
借款人为负责土地一级开发的机构且管理规范、资本金到位 |
不能用于固定资产投资 |
禁止 |
不能 |
四证齐全、满足最低项目资本金要求 |
信托贷款 |
禁止 |
禁止 |
禁止 |
禁止 |
四证齐全、二级资质、最低项目资本金要求 |
股性信托 |
可以变相达到发放土地储备贷款的效果 |
可以变相达到发放流动性贷款的要求 |
可以 |
可以 |
可以 |
二、城市更新融资交易中的股权过户安排
在城市更新项目中,通常由于融资主体资产不足而导致抵押担保措施力度不够,则在融资交易安排中,较长采用股权过户安排。若采用股权或股+债的方式进行房地产融资,则通常设计股权转让与股权回购的问题。
在城市更新项目融资中,融资主体为城市更新项目的融资需要,通常与信托、基金及私募(以下简称投资主体)展开合作。在股+债模式中,交易模式一般为:投资主体以受让融资主体股权并发放股东借款的方式,提供城市更新项目所需资金。融资主体原股东有义务在约定的特定条件成就时支付转让价款、收购投资主体持有的融资主体的股权。投资主体受让融资主体的股权,通常会支付一定的股权对价,并履行出资义务,办理工商变更登记。
就上述交易安排而言,股权融资的目的,实际是为了确保债权融资的融资主体在还款期限届满时及时全面准确履行还款义务。从内部关系看,股权融资具有一定的担保性质,但是,具有一定的担保性质,并不能就确认其为一种担保措施,也不能改变该等融资为股权融资的本质。在对外法律关系上,投资主体依然是法律上的股东,无法对抗善意第三人,在极端情况下(如融资主体破产)则投资主体作为股东无法对抗融资主体的债权人。
三、城市更新基金
城市更新的融资,对于投资主体而言,分属于不同的监管体系。信托公司受银监会监管、基金子公司受证监会监管,私募基金受基金业协会监管。城市更新项目采用私募基金的方式融资,实务界一般称为城市更新基金。城市更新基金在基金业协会的监管体系下,属于股权投资基金,城市更新基金的管理人需要取得基金业协会的管理登记备案,且该股权投资基金需要在基金业协会系统进行产品备案。鉴于城市更新基金的项目标准低、退出灵活等原因,城市更新基金是城市更新项目融资中最常见的融资方式。
城市更新基金通常采用委托贷款或股权+委托贷款的方式进行投资。城市更新的组织形式通常有有限合伙制、信托制及公司制,区分如下:
组织形式 |
有限合伙制 |
信托制 |
公司制 |
法律依据 |
合伙企业法 |
信托法 |
公司法 |
法人资格 |
/ |
/ |
具有法人资格 |
发行凭证 |
基金单位 |
信托单位 |
股份 |
投资者地位 |
有限合伙人,不参与基金运作与投资决策 |
委托人,不参与信托运作与投资决策 |
股东,对重大决策行使股东权利 |
经营期限 |
一定的经营期限(一般3-5年) |
一定的经营期限 (一般1-3年) |
永续经营 (除非破产、清算) |
管理人 |
普通合伙人,认购基金总额的一定比例 |
信托公司,一般不认购信托单位 |
董事会任命的管理层,或是公司聘任的外部管理团队 |
税收优惠 |
无双重征税 |
无双重征税 |
不能避免双重征税 |
城市更新基金与其他融资模式的比较如下:
融资模式 |
银行贷款 |
信托 |
基金 |
项目标准 |
非常高 |
高 |
一般 |
融资时间 |
长 |
短 |
短 |
难易程度 |
难 |
难 |
易 |
成本控制 |
7%以下 |
16%以下 |
20%以下 |
政策风险 |
大 |
大 |
小 |
资金监管 |
严 |
严 |
松 |
退出机制 |
固定 |
危险 |
灵活 |
四、城市更新其他融资渠道受限
鉴于保险资金投资不动产均需要取得四证,因此,城市更新项目在目前的政策渠道下无法通过保险资金如下,以下为保险资金投资不动产的股权方式、债权方式及物权方式的区别。
投资方式 |
风险控制要求 |
不动产需达到的条件 |
股权方式 |
拟投资的项目公司应为不动产的直接所有权人,且该不动产为项目公司的主要资产。项目公司应当无重大法律诉讼,且股权未因不动产的抵押设限等落空或者受损,向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员,并对项目公司的股权转让、资产出售、担保抵押、资金融通等事项发表意见,维护各项合法权益 |
1.取得国有土地使用权证和建设用地使用权证的项目 2.取得四证的在建项目 3.取得四证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目 4.取得产权证或者他项权证的项目
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债权方式 |
在合同中载明还款来源及方式、担保方式及利率水平、提前或者延迟还款处置等内容。债务人应当具有良好的财务能力和偿债能力,无重大违法违规行为和不良信用记录 |
5.取得国有土地使用权证和建设用地使用权证的项目 6.取得四证的在建项目 7.取得四证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目 8.取得产权证或者他项权证的项目 9.符合条件的政府土地储备项目 |
物权方式 |
及时完成不动产物权的设立、限制、变更和注销等权属登记,防止因漏登造成权属争议或者法律风险。对权证手续设限的不动产,应当通过书面合同,约定解限条件、操作程序、合同对价支付方式等事项,防范和控制交易风险 |
1.取得四证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目 2.取得产权证或者他项权证的项目
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历经30多年的改革开放,中国正面临着城市空间资源再生、再分配的问题,需要进行城市更新。在此过程中,城市更新投融资需求的快速增长与供给短缺的矛盾日益突出。尤其在当前我国执行货币紧缩政策的形势下,拓展、拓宽融资渠道(保险资金融资、融资租赁等)显得尤为迫切。