2015年房地产信托把握5个关键方向

老于说：2015年房地产信托需要把握5个关键方向：投资前看看去化率、收益率或走低、选产品走高大上之路、风控要务实、创新品不可盲目追。

2015谨慎些投重点看去化率指标

2015年房地产信托还能投资吗？多位分析师给出的答案如下。

“今年房地产信托发行有些减少，主要是房地产去化率出现问题。前段时间宣布降息，加上下半年政策面刺激，明年投资房地产信托重点看去化率是否好转。”上海一位分析师的观点具有代表性。

上述人士还表示，2015年信托公司应该会继续围绕着房地产信托做文章，从市场情绪上看，政策面放宽让改善性需求得到释放，可能会有一些拉动作用，2015最好谨慎投资，关键是看项目。

主要是因为楼盘销售量下滑比较厉害，这个数据比价格更为重要。不过，上周五央行宣布降低贷款利率，具有一定的刺激作用，因此还需要观察。

房地产正处于去泡沫化阶段，而不是萧条期。

首先，中国的城镇化进程还有很长的路要走，目前属中期调整；其次，人口红利的释放只是增速放缓而非停滞不前。2015年投资者仍然可以继续投资地产信托，只是在选择上要保持谨慎理性，避开高风险项目，避免趋利的投资心态。

如果要投资房地产信托，最需要关心三点：第一、是去化率，这是资金回笼的关键；第二、是融资方的品牌、资金实力及财务状况；第三、发行产品的信托公司的主动管理能力及风险化解能力。

虽然房地产行业已经不再是快速增长的行业，但是基于其特质，如土地价格的透明、市场的需求仍旧存在、抵押物质押确权清晰等，所以还是值得去作为一个投资品类去考虑配置的。当然现阶段配置房地产类的信托产品，需要更加谨慎。

近半年来，房地产行业整体下行，但是我国城镇化率依然有待提高，在各个城市庞大的刚需人群支撑下，房地产难以发生系统性风险，因此房地产信托还有其投资价值。

但是投资者应该综合交易对手、项目区位、项目进度、还款来源、风控措施等来精挑细选。

收益率高于平均后续分化或加大

数据显示，截至11月21日，今年以来发行的房地产领域信托产品平均收益达到9.7%，而全部产品平均收益率不过8.98%，两者相差超1个百分点。未来这一情况还会延续么？

业内人士认为，房地产信托收益率整体或现下滑趋势，未来可能呈现两极分化——优质产品收益率走低，但也会存在超出10%收益的产品。

房地产信托的整体收益率在一个相对较高的水准，是因为行业利润较高以及行业资金杠杆化。

未来几年发行的房地产资产管理计划或将呈现两极化发展的趋势。资信好的大型房地产企业将会更加容易找到资金，因此这些企业作为融资主体发行的产品整体收益率将会有所下降。

而一些小型的或是资金压力较大的房地产企业，只能用更高的融资价格募集资金。

目前债券市场逐步向大型优秀的开放商开放，通过这一渠道融资成本要低于信托渠道，因此未来大型开放商和信托合作可能会减少。但一些困难开放商可能会用10%以上收益率去吸引资金。

也有多位人士认为房地产信托收益率会开始走下坡路。

房地产收益较高主因行业整体利润率水平较高，未来随着行业利润率的逐步降低以及市场无风险利率的下行预期，收益水平或有下降趋势。

中国无风险收益率水平在全球处在高位，基准利率水平亦如此。未来非标资产整体收益率下降是必然趋势。

而且，2013年房地产行业ROE整体均值水平在14.61%，2014年三季度ROE市场均值是6.85%，2013年是8.29%，较去年同比下降了17.4%。

整个房地产行业的收益率普遍下降，过去市场上一些融资成本特别高的项目将难以为继，投资者的债类收益率在10%至11%以上的信托项目会逐渐减少。

避开风险产品留意三大“雷区”

据统计，公开报道曝光的信托兑付风险事件中，原因总是多种多样的，其中不少存在民间借贷太多、抵押质押物估值虚高、资金被挪用等情况，投资者一定要避开这些“雷区”。

首先看民间借贷。

数据显示，四成左右出事的房地产信托产品涉及了民间借贷。“房地产是资金推动型行业，其实很多地产公司融资很难了解，即使信托公司也很难做充分的尽职调查。”汪鹏表示，因此最好选择上市房地产公司，即使选择二线也要找龙头公司。

过 去几年房地产市场飞速发展，不少开发商为了抢占市场疯狂拿地，产生很高的资产负债率，杠杆率不断增加，而目前房地产行业整体的去化速度放缓，不少购房者持 有观望态度，外加金融机构对房企的资金供给大幅减少，使得地产商资金无法迅速回笼，从而导致部分的地产投资产品延期或无法兑付的情况。

未来在整体宏观经济下行过程中，强周期的资产类别都也将进入价格下行通道，尤其在房地产领域。投资者在选择房地产信托时，需要重点考虑开发商排名、规模、项目整体区位好坏。

第二也是容易被投资者忽略的是抵押率。出现兑付风险的房地产产品不少都存在抵押、质押物的估值虚高情况。

投资者最好不要被低抵押率所迷惑。

“即使是50%以下，也要看看分母是什么？价格是什么机构评估的，有没有水分？有些项目的抵押率看起来达到80%，但这是以拿地价格作为分母计算，这一水平也不算高。”最好不要仅依靠信托合同里的描述，而是要自行再简单评估一下。

挪用资金也是房地产信托出事的一个原因。

有些开发商还要其他业务或者其他楼盘，可能会拆东墙补西墙，最好是选择大品牌信托发行产品，这样风控更好，踩雷的可能性小一些，要警惕风格激进的小信托公司。

选产品宜走高大上路线

谨慎投资房地产信托，选择起来自然要格外严格，最好走“高大上路线”——找大型房地产企业、大型信托公司、风控良好的产品。

投资房地产信托，首先应该尽量规避那些城市人口净流出、房产库存高企、供过于求的城市。

融资方层面则应首选资质良好、品牌效应好、有成功项目经验的大型房企，此外也要重点关注企业自身资本实力、运营情况、资产质量等方面。

从风控措施来看，首先考察项目基本的担保方式：是否有足额的土地、在建工程或房产抵押，抵押率尽量低于50%且越低越好；是否有项目公司股权转让或质押；是否有第三方担保等。

其次，结构化设计、销售资金监管、提前资金归集等措施都是很好地辅助风控手段。

投资房地产信托关键看三因素：

第一是融资方的实力，融资方也同时是还款方。资产能力及对于资金的调配管理决定了是否能够兑付投资人本息，也即决定了信托项目本身的安全属性。

第二是还款来源的充沛性，除了单一的房地产销售回款作为还款来源以外，融资方是否还有其他的还款来源。

第三是抵押物的充足率，如果融资规模是2个亿，但实际抵押物在处置时的价格只有1.8个亿，那么大部分的情况下，投资人将会面临损失部分本金的风险。

目前市场上大部分的房地产信托抵押率在市场价格的4-6折之间，具体抵押率还要看抵押物所处的地理位置等综合因素。”郭靓则表示。

风险控制角度要关注五个方面：

第一，受托人对于项目公司的管控能力，包括对于重大决策，销售回款的监管，财物章的管控等。

第二，在项目出现问题时候，对于融资方的惩罚措施，包括罚息，提前终止，折价出售项目及降价销售等。

第三，在项目立项前做好全面的尽调，包括对融资方总体债务，实际控制人的债务情况(包括民间借贷)等。

第四，结合当地政府的一个未来地产政策的导向，对当地市场的未来趋势进行预估。

第五，项目公司的股权质押和地块的抵押必须做完善，尤其在项目的评估上，估值不能偏离市场公允价值。

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