金融支持住房租赁政策落地 信托业探索转型化险新模式
时间：2024-02-29 08:34:03来源：中国银行保险报
□韩鸣飞
2024年1月5日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），于2024年2月5日起施行。《意见》内容政策可操作性更强、更加强调市场化原则、更加立足防范化解风险。
助力构建房地产新发展模式
《意见》实施的市场影响将主要体现在三方面：构建多元化金融服务场景、推动房地产投资信托基金（REITs）加速到来、推动构建房地产新发展模式。
《意见》落地也对房地产信托业务呈现三方面影响：聚焦核心资产。信托公司在开展住房租赁相关业务时，应优选核心城市和政策重点支持区域的优质资产。推动风险化解。信托公司应抓住市场修复和政策支持的双重“窗口期”，积极探索多种方式处置化险存量项目。促进业务转型。信托公司应推动房地产信托业务由以住宅开发为主向功能型物业转型，探索布局住房租赁等新兴领域。
《意见》相较于2023年2月发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），延续了整体框架和基本内容，政策导向更兼顾可操作性和市场化原则，将支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，助力构建房地产新发展模式。《意见》内容相较于《征求意见稿》主要包括以下变化：
首先，政策可操作性更强。《意见》关于租赁住房建设的项目资本金比例要求由“不低于20%”变更为“符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求”，与现有政策适配性更好。根据此前国务院的相关规定，保障性租赁住房等社会民生补短板住房租赁项目的最低资本金比例可低于20%，政策导向更为积极。此外，《意见》规定“对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，住房租赁经营性贷款可用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款”，相较于《征求意见稿》中“可用于置换物业前期开发建设贷款”的表述更加明确清晰，后续可操作性更强。
其次，强调市场化原则。《意见》在建立健全住房租赁金融支持体系中新增“按市场化原则自主决策”的表述，同时要求住房租赁团体购房贷款的“贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定”。在当下资金面趋紧、市场预期较弱、商业银行机构承压的大背景下，政策力度中性偏积极，符合中央经济工作会议“稳中求进、以进促稳”的要求。另外，在市场化原则下，各方利益诉求得到尊重和保障，风险也获得充分定价，有利于推动项目顺利落地。
最后，立足防范化解风险。《意见》对商业银行“加强住房租赁信贷资金管理”提出了更多要求：跟踪调查对象除原有的“借款人、项目属性、贷款用途真实性”外，还新增了“还款资金来源”；对于贷款期间项目租赁属性或房屋租赁用途发生改变的情形，商业银行除“应及时收回贷款”外，还增添了“视情况对借款人采取适当的风险防控措施”的操作要求。对于发放住房租赁团体购房贷款，《意见》进一步强调了“不新增地方政府隐性债务”，目的或是防范地方政府以信托中的信托（TOT）等模式新增隐债。正如前所述，《意见》更加强调了市场化原则，本质上也是利用市场化手段来防范风险。
房地产REITs加速发展
《意见》致力于建立健全住房租赁金融支持体系，为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。信贷支持方面，通过住房租赁的开发建设贷款、团体购房贷款、经营性贷款，几乎覆盖了开发建设、购买、运营等全业务场景，并在贷款期限、资金运用范围等方面放宽要求。债券融资方面，支持商业银行机构发行用于住房租赁的金融债券，增强金融机构住房租赁贷款投放能力；支持住房租赁企业债券融资（包括住房租赁担保债券等），改善企业融资环境。此外，《意见》还鼓励发展REITs，引导资产管理产品、保险资金等各类社会资金有序投资，进一步激发市场活力。
目前我国运行的公募REITs是由证监会和发改委共同推行的基础设施REITs，涵盖仓储物流、交通设施、产业园区、保障性租赁住房等基础资产类型。继《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》后，本次《意见》再次提出“稳步发展房地产投资信托基金（REITs）”，并提到在国家政策重点支持区域开展试点，标志着我国房地产REITs试点工作已正式提上日程。从国际经验来看，房地产REITs最为成熟、规模最大，且推出的时间点均在房地产需求较弱时，其在行业下行周期里依靠高股息率反而可以获得蓬勃发展。从国内目前情况看，此时推进房地产REITs的可行性较高。因此，《意见》实施将推动房地产REITs加速到来。
整体而言，金融支持住房租赁政策的落地，是应对当前“供需关系发生重大变化”新形势的有力举措，在稳定预期、盘活存量、风险化解、转型发展等方面发挥积极作用，推动构建房地产新发展模式。一是培育和发展住房租赁市场，有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让商品房回归商品属性，稳定开发商及购房者预期。二是通过住房租赁团体购房贷款等创新产品，助力盘活存量资产，促进房地产市场平稳健康发展。三是助力房企盘活自持性物业及提升长租业务效益，缓解房企运营压力，推动行业风险化解。四是以定向金融支持政策引导行业积极购入、新建或改建、运营租赁住房项目，提升长期租赁住房的供给能力和运营水平，加速行业转型发展。
促进信托业务转型
《意见》要求，“金融支持住房租赁应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题”；同时提出优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产REITs试点。在市场化原则下，政策、产业、人口等要素决定了住房租赁需求，是住房租赁项目底层商业逻辑的基础。因此，信托公司在开展住房租赁相关业务时，应优选核心城市和政策重点支持区域的优质资产，充分发挥信托制度优势，提供资产管理、资产服务等信托解决方案。
当前市场处于新旧发展模式的更替期，持续推动房地产信托风险处置仍是信托行业的重点任务之一。信托公司应抓住市场修复和政策支持的双重“窗口期”，积极探索多种方式处置化险存量项目：一是寻求企事业单位或住房租赁企业进行团购，以推动项目去化。二是将住宅、公寓等存量资产改建为住房租赁物业并持有运营；三是关注出险公司以外的优质物业资产，以其短期变现或长期经营收益来保障信托受益人利益。
在行业由“增量”转向“提质”的大趋势下，信托公司应顺应监管政策导向，推动房地产信托业务由以住宅开发为主向功能型物业转型，探索布局住房租赁等新兴领域，发挥资产隔离、资产管理、资产服务等功能优势，打造房地产信托业务新增长点。不过，信托公司在推动房地产业务转型过程中仍需重点解决两方面问题：一是住房租赁等相关领域投资管理能力和经验不足的问题，二是信托传统渠道资金与住房租赁等业务需要的中长期、低成本资金不匹配的问题。
（作者单位：中诚信托投资研究部）
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