5月房地产行业研究月报

　　主要观点

　　1、5月以来，国内房地产市场受到“总量宽松”与“因城施策”两个维度的政策推动，成交量环比上升，同比降幅依然明显。经季节调整后的数据并未表现出成交量触底反弹的显著迹象。

　　2、从新建商品房市场趋势看，房地产市场库存压力较大，除少数区域中心城市外，当前多数城市的房地产价格承压明显。

　　3、房地产企业的信用风险尚未完全释放，在楼市收缩的大环境下，未来房地产市场的集中度可能进一步提升，大型上市房企的市场势力将更加巩固。

　　1.本月重要政策

　　1.1

　　国内房地产政策

　　5月初，银保监会 学习贯彻中央政治局会议精神、人民银行 “一季度中国货币政策执行报告”进一步贯彻4月底中央政治局会议精神，从“总量宽松”与“因城施策”两个维度加速促进国内房地产市场回暖。5月15日，人民银行、银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商贷利率下限调整至LPR减20基点，要求各地因城施策自主确定房贷利率加点下限。5月20日，人民银行进一步下调五年期LPR15个基点至4.45%，首套房贷款利率下限降至4.25%，达到近20年来最低水平。同时，5月房地产市场供给侧融资政策出台新方案：碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被选定为示范房企，在发行债券时同步创设信用保护工具，体现了监管部门对优质民营房企市场融资功能的支持，有效提升了市场信心。

　　5月各地楼市“因城施策”继续发力，但政策底线初步显现。5月全国超70城发布房地产促进政策，涉及限购、限售、首付比例、房贷成本等各方面，累计出台稳楼市政策的城市已达到约150个。然而，南京、武汉、郑州等城市的楼市松绑政策出现波折、调整或取消，反映出部分城市的松绑政策已接近“房住不炒”的底线。无论从出台房地产调控政策城市的数量还是政策力度来看，地方楼市政策底线已初步显现。

　　1.2

　　西安房地产相关政策

　　5月28日，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、中国人民银行 西安分行营业管理部联合发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》。

　　此次西安房地产新政的出台放宽了购房条件，释放了潜在需求；适度松绑二手房 交易限制，提升了市场流动性。结合前期房贷利率的下调，居民购房融资成本降幅明显。预计此次新政出台将推动西安房地产市场回暖，并对今年首批集中供地起到积极的作用，形成“政策→预期（房地产商）→地价→预期（居民）→楼价”的推动路径。

　　2.房地产土地市场

　　2.1

　　全国土地挂牌成交情况

　　5月，全国各地（不含港澳台，上海、西藏数据缺失）通过招拍挂形式成交土地面积总计约21.3万亩。其中，安徽、新疆、江苏、山东、浙江位列前5。从主要城市集中供地情况看，5月集中供地市场热度普遍不高：

　　北京17宗地块3宗流拍，7宗底价成交，7宗溢价成交，平均溢价率5.35%。无锡8宗地块全部成交，其中7宗底价成交，仅一宗溢价成交。苏州15宗地块全部成交，其中11宗底价成交，2宗城镇住宅用地触及最高限价，底价成交的地块多处于非核心区域，主要由本地房企购得。长春第一次集中供地挂牌2宗，其中1宗提前终止出让，另一宗以底价成交。5月，长春两2次出台房地产促进政策，然而楼市热度依然不高，下半年土地市场去库存压力较大。

　　5月集中供地市场的低热度以及国企“唱主角”特征表现出市场信心尚未出现恢复的迹象。

　　2.2

　　西安土地挂牌成交情况

　　4月，西安招拍挂出让土地17宗，均为非普通住宅用地。其中，一宗位于高新区的“其他商服用地”亩均单价最高，达到约840万/亩；另有7宗位于中央创新区的“其他商服用地”亩均单价在490万/亩至500万/亩之间，而年初成交的中央创新区同类型地块的单价在600万/亩以上。

　　数据来源：根据公开信息整理，陕国投创新与研究发展部

　　3.商品房销售

　　3.1

　　全国土地挂牌成交情况

　　根据WIND统计的国内30个大中城市【1注：城市分类详见文末】商品房成交面积，5月商品房成交面积呈现环比上升11.8%。其中，得益于房地产宽松政策，二线城市成交增幅最明显。　　

　　然而，5月30城房地产成交面积的回升依然难以支撑楼市见底回暖的结论。一方面，5月成交面积的回升是基于4月低基数，且总量与区域性宽松政策的共同刺激也仅使成交面积环比提升不足12%。另一方面，对2010年以来30城商品房成交面积进行季节调整后可以看到，5月成交面积并未出现显著的回升态势；对数据进行滤波分析后也能看到，5月成交量尚未走出周期性谷底。名义数据与季调数据的反差一定程度上表明：5月商品房成交量的环比回升很难排除季节性因素的干扰，全国楼市回暖的显著迹象尚未出现。

　　此外，根据统计局的数据（截至4月底），全国商品住宅销售同比降幅进一步扩大，“销售面积-竣工面积”同比差额、“销售面积-施工面积”同比差额也呈现扩大趋势，房地产库存压力依然较大。　　

　　3.2

　　价格

　　从全国主要城市商品住宅价格走势看（截至4月底），新建住宅、二手住宅成交价格同比增速均呈现回落趋势。其中，三线城市的新建住宅、二三线城市的二手住宅已出现同比下跌。国房景气指数也突破新低。

　　从具体城市新建住宅成交价格同比数据看，除北京、杭州、成都等少数城市外，其余城市4月同比成交价均呈现增速下滑的趋势。此外，天津、合肥、武汉、南宁、西宁等城市开始出现同比负增长。　　

　　数据来源：国家统计局，陕国投创新与研究发展部

　　4.房地产资本市场

　　4.1

　　房地产上市公司

　　5月以来，房地产板块估值大幅上升，表明近期的房地产企业业绩下滑并未影响资本市场对于上市房地产企业的预期。

　　房地产板块行情与楼市走势的反差背后可能反映了2种逻辑：第一，高估值可能反映了“稳楼市”政策引发的市场投机性聚点均衡。第二，在楼市收缩的大环境下，未来房地产市场的集中度可能进一步提升，大型上市房企的市场势力将更加巩固。

　　4.2

　　房地产债券市场

　　从房地产债券市场表现来看，4月以来房地产债与全体产业债利差整体呈现同步收窄的趋势。然而，房地产债的个体利差（表现为房地产债与全体产业债的差值）自去年下半年以来基本呈现出不断上升的态势。5月以来，恒大 、阳光城 (行情000671,诊股 )、富力、世茂等房地产企业债券 出现违约，房地产企业违约数量占比超过三分之一，印证了《3月房地产行业研究月报——政策利好促回温，剩余风险需警惕》的观点：房地产债券市场风险尚未完全释放，仍需关注年中房地产企业债券集中到期情况。　　

　　5.结论

　　● 5月以来，国内房地产市场受到“总量宽松”与“因城施策”两个维度的政策推动，成交量环比上升，同比降幅依然明显。经季节调整后的数据并未表现出成交量触底反弹的显著迹象。

　　●从新建商品房市场趋势看，房地产市场库存压力较大，除少数区域中心城市外，当前多数城市的房地产价格承压明显。

　　●房地产企业的信用风险尚未完全释放，在楼市收缩的大环境下，未来房地产市场的集中度可能进一步提升，大型上市房企的市场势力将更加巩固。

　　【1】其中，一线：北京、上海、广州、深圳；二线：天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨；三线：无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州。]