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房产信托收益破10%!上市公司疯狂买买买


金融市场上的很多东西真的蛮有意思的,那边房价跌了,这边房地产信托却收益率越来越高,成为了上市公司眼中的香饽饽。年初的时候,8%就算是很不错了,现在这个都达不到平均数。不过有句话说得好,事出反常必有妖,厂长每次看到收益率突然涨了很多心里都会犯嘀咕,今天也是把这事研究了下,给大家分享些个人看法。
 
房产信托收益破10%!上市公司疯狂买买买,能跟吗?


房地产信托一枝独秀
 
现在的信托市场并不是很好,刚兑打破了,起家的“王牌”成了过去式。
 
根据普益财富统计数据,2018年三季度,66家信托公司共发行了4002款集合信托产品,发行数量比二季度多了些,不过只募集到3073.55亿元(不含未公布募集规模的产品),环比减少284.53亿元,降幅8.47%。
 
形成鲜明对比的,是房地产信托的一枝独秀。
 
今年上半年,房地产集合信托成立规模为2645.86亿元,同比增长54.34%。
 
7月到9月,房产类信托成立数量不断递增,分别为312款、457款、459款,平均募集资金规模为1.15亿元、1.33亿元、1.01亿元,合计金额约1450亿元,接近同期全部已成立信托募集资金的一半。
 
8月的时候房地产信托暂停的消息传得沸沸扬扬的,感觉房企这些都要死翘翘了,但其实只是个别公司的事情,对行业没多大影响。

 
房产信托收益破10%!上市公司疯狂买买买,能跟吗?

收益率诱人,上市公司买买买
 
和发行规模增加相伴的,是房产信托预期收益率也越来越高,今年三季度,房地产信托不同期限的产品,预期收益率已经全部超过8%,最高的已达8.85%,环比上升了0.4个百分点。
 
高收益也让上市公司心痒难耐。
 
最近的是在10月15日,云意电气动用自有闲置资金6500万元,购买五矿信托发行的“长利稳增61号投资集合资金信托计划”,该产品期限1年,预期年化收益率为8.7%。
 
信托资金是用于向北京凯晨置业有限公司发放委托贷款,同样买了这个产品的还有多点科技,该公司买的少点,1000万。
 
亚夏股份是买信托次数最多的上市公司之一,整个2018年,该公司已出资4.85亿元,5次购买信托产品,收益率全部在8%以上。
 
10月13日,亚夏股份公告称,该公司与中建投信托、万向信托签署协议,分别以自有资金8000万元、8500万元购买非保本型理财产品,购买中建投信托的中建投信托·安泉306号(中庚福州)集合资金信托计划,万向信托-地产287号(荣安海盐海上明月项目贷款集合资金信托计划)。
 
万向信托-地产287号起息日为2018年10月11日,到期日为2019年10月11日,预期年化收益率9.3%。
 
安泉 306 号起息日为2018年10月10日,到期日为2019年10月10日,预期年化收益率10.2%。和亚夏股份年初买的产品相比,收益提高了2个百分点。

努力“活下去”的房企
 
收益提高了,最简单的理解就是,房企更缺钱了。未来3年,是地产偿债高峰。
 
有证券机构测算数据显示,在存续地产债中,2018年到期偿付规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍;2019年至2021年到期偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元,偿债压力与日俱增。
 
地产行业本来就是玩高杠杆的,债务高也正常,但问题是,现在楼市各种限购,限售,所有的政策指向一个最终目标——遏制房价上涨。同时,房企融资难度也越来越大了。
 
今年,多个房地产融资计划被中止或终止审查。
 
碧桂园拟发行的“碧桂园控股有限公司2016年公开发行公司债券”在5月底状态变为“中止”;
 
北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券被终止审查;
 
合生创展公开发行2018年住房租赁专项公司债券10月宣告终止发行,该债券的拟发行金额为100亿元;
 
此外,花样年50亿元的租赁住宅专项公司债券、富力地产60亿元的住房租赁专项公司债券、金融街50亿元的公司债等等也都遭遇“拦路虎”。
 
上个月,40家典型上市房企融资总额为443.11亿元,创全年新低。
 
9月底的时候,曾经的中国房地产老大万科在一家五星级酒店高喊“活下去”。

 
房产信托收益破10%!上市公司疯狂买买买,能跟吗?
在我们眼里,这家销售额已经超过4000亿元的世界500强房企是在矫情,在恒大、碧桂园这些顶级房企眼里,是感同身受。
 
上半年,恒大的销售额一度领先万科160亿,现在则是变得佛系,静静跟在万科后面。并且把永续债全部还上,拿地也是把大部分精力放在一二线。
 
碧桂园呢,已经不怎么买地,项目各种赶工,导致事故频发。口碑变差加上自身速度放缓,7月,碧桂园的单月销售额从779亿下滑到了490亿。
 
大房企如此,遑论中小房企了。最典型的是中弘股份,逾期债务本息56亿,昨天发公告说董事长总经理均已辞职,今天收报0.82元,明天即使涨停,中弘股份也就只能收报0.902元,完成了连续20个交易日收盘价低于1元面值的的“壮举”。可能会成为第一只因此退市的股票。
 
债务压顶,房企一边通过降价促销,另一边,信托就成了最重要的救命稻草之一。
 
对于我们投资人来说,这的确是带来了些赚到更高收益的机会。不过大家投资的话,厂长比较推荐一年期这种的,收益不如1到2年期,但是两年后房企的偿债压力实在太大。
 
当然,具体买的时候还是要研究下融资主体。这个是厂长找的一份评级为AAA的房企的名单,不是百分之百安全,但可以作为一份参考,

 
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