一文读懂：信托与房地产之间的秘密！

在中国的金融体系里，除了大家耳熟能详的银行、保险、证券外，还有信托。相比前三者，信托更像是游荡于它们之外的“野孩子”，被管得少，所以做投资的时候总是很“任性”！

信托是含义是委托人把财产权委托给受托人，受托人按照委托人的意愿对财产进行管理和处分的一种行为。

老王年过花甲，家有一笔60万的现金财产，迫于年迈无暇他顾，于是老王将60万财产委托给A信托公司，授权A投资于股票市场，A按照协议收取一定的管理费，1年之后A投资股票的收益归老王，这个过程就是信托投资。

资料显示：1979年，中国第一家信托公司开始成立，随后在80代年开放的大潮中迎来了快速发展，到1988年信托公司数量达到了1000多家，总资产达到了6000多亿，占到了金融体系总资产的10%。

但是到了后来，信托业分别在1988年、1993年和1999年迎来3次整顿，到了1999年的时候，信托投资公司数量降到了239家。2001年中国成功加入WTO，中国的信托业再次获得了发展的机遇。

根据《2017年1季度中国信托业发展评析》发布的数据，截止2017年1季度末，中国一共有68家信托公司，资产规模为21.97万亿元，接近2016年国内GDP的三分之一。在68家信托公司中，北京的占比最高，达到了11家，其次是上海、浙江和深圳。

2017年第1季度，信托主要有5大投向，分别是：

1、工商企业：2017年1季度末其规模是4.72万亿元；

2、金融机构：3.74万亿元，今年的金融去杠杆会有一定的影响；

3、基础产业：2.97万亿元；

4、证券市场：主要是股市、债券，一季度资产规模是2.87万亿元，2017年股市整体表现不佳，投资下降在所难免。

5、房地产：一季度投资规模是1.58万亿元，比上一季度有一定的回升，这是一个非常有趣的现象，自2016年10月前后，国家收紧房地产政策，房企资金链面临被切断，但为什么还会回升呢？

我们先来看下信托是怎么投资房地产的？

一、房地产信托

房地产信托是一款专门投资于房地产的信托，主要用于房地产开发项目。

举个粟子：

B企业要在G地搞一个房地产开发，预计耗资100亿，然而自有资金只有10亿，剩下的90亿空缺，它找到了XX银行……。

B企业：嘿嘿，老哥，你给我借点钱吧，帮我把那块地皮拿下!

XX银行：唉呀，老弟呀，我也想把钱贷给你啊，但是上面有规定，银行贷款的钱不准去拿地呢？这样吧，我看你还算老实，我把老伙计YY信托公司介绍给你，你去联系吧！

B企业：好的，微信号给我一下！

B企业与YY信托公司取得联系之后开始对话：

B企业：老Y吗？我要搞一个房地产项目，钱钱钱钱……！

YY信托：我没钱，但我们可以帮你筹钱，我把你的100亿房地产项目打包成一个理财产品，分成N个份额，让投资人来认购这些份额，你用原有的10亿认购百分之十的份额！期限为1年，到期后你需要支付给投资人9%的收益率，我们信托帮助你“牵桥搭线”要收2%的管理费，银行等帮你把这些理财产品卖出去也要收1%的辛苦费！

YY信托是一个老司机，风险意识很强！

他接着说道，另外咱们初次见面对你也不熟，为了保护投资人的资产和我们的信誉，我决定把100亿项目分为优先级和劣后级，投资人的90亿是优先级，你的10亿是劣后级，如果你的项目亏损了，那么亏损的钱先从你的10亿元账户里面扣，行不行？

B企业合计着，自己要承担高达12%的融资费，比银行贷款高多了。但转头一想，将来我的项目收益远比这高呢，暗暗窃喜，好吧！兄弟我答应了！

这就是信托资金投资于房地产的过程，数据显示：自2010年房地产调控政策频繁出台后，房地产信托规模占比由10.64%持续下降至2016年三季度的8.45%。

二、房地产信托贷款

房地产信托贷款指的是委托人（投资人）把钱交给信托公司（受托人），按照委托人的意图给房地产企业发放贷款，到期后收回本息的一种业务。

和银行贷款不同，银行贷款当中银行承担的是债权债务人的角色，而信托贷款中信托只是中介的角色，所以银行贷款属于间接融资、信托贷款属于直接融资。

下面是6月份社会融资规模增量统计表

从表中可以看出，6月份信托贷款是2465亿，5月份是1812亿，相比5月份大幅增加。

数据显示：6月份房地产集合信托成立规模达333.49亿元，同比增长76.27%。

 

益信托统计数据也显示：二季度房地产集合信托成立规模达993.8亿元，而一季度为471.01亿元，环比、同比增长超一倍。（注：集合信托是多个委托人把钱委托给信托公司打理，信托公司统一运作资金的一种模式）

房企借钱渠道主要如下：

1、股权融资：一是通过上市圈钱（IPO）。二是已经上市后的企业做定向增发、扩大股本规模，再次圈钱（再融资）。

 

2、海外融资：主要是向国外发行债券，向国外的投资人借钱，这种借钱方式规模比较小。

 

3、直接发债：通过上交所、深交所等平台向国内投资人借钱。

 

4、银行贷款：又称开发贷，借来的钱一般用于住房、商业用房等一些中长期项目的开发建设。

 

5、非标融资：主要说的是信托、基金子公司等“入股”房企或者借钱给房企，从而使房企拿到钱，2010年以后非标融资一度成为房企借钱的主要方式。

然而遗憾的是，近一两年尤其是去年10月份后，监管层对房企融资渠道不断收紧，在各种借钱渠道被严堵的情况下，房企融资唯有伸向受限比较小的信托贷款，所以你看到近期房地产信托贷款规模大幅增加。

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